Determinar a taxa de capitalização é uma das principais métricas utilizadas para avaliar uma propriedade geradora de renda. Embora seja um pouco mais complicado do que calcular o custo médio ponderado de capital (WACC) de uma empresa, existem vários métodos que os investidores podem utilizar para encontrar uma taxa de capitalização adequada, incluindo os seguintes:
Método de construção.
Método de extração de mercado.
Método de faixa de investimento.
Vamos dar uma olhada em cada um deles com um pouco mais de profundidade.
O método de construção – Uma abordagem comum para calcular a taxa máxima é o método de acumulação. Comece com a taxa de juros e adicione o seguinte:
Prémio de liquidez adequado . Isto surge devido à natureza ilíquida dos imóveis.
Prêmio de recaptura. Isso representa a valorização líquida da terra.
Prêmio de risco . Isto revela a exposição global ao risco do mercado imobiliário.
Dada uma taxa de juros de 6%, uma taxa de falta de liquidez de 1,5%, um prêmio de recaptura de 1,5% e uma taxa de risco de 2,5%, a taxa de capitalização de uma propriedade patrimonial é de 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Se a receita operacional líquida for de US$ 200.000, o valor de mercado da propriedade será de US$ 1.739.130 (US$ 200.000 ÷ 0,115).
É muito simples realizar esse cálculo. Contudo, a complexidade reside na avaliação de estimativas precisas para os componentes individuais da taxa de capitalização, o que pode ser um desafio. A vantagem do método de acumulação é que ele tenta definir e medir com precisão os componentes individuais de uma taxa de desconto .